Kaip parduoti nebaigtos statybos namą? Ką svarbu žinoti pardavėjui
Namas pastatytas, stogas uždengtas, langai sudėti, įrengtos komunikacijos, galbūt jau vyksta vidaus apdailos darbai, tačiau Registrų centre vis dar nurodytas 70, 80 ar 85 procentų baigtumas. Ar tokį namą galima parduoti?
Taip, nebaigtos statybos namą parduoti galima.
Tačiau toks pardavimas turi daugiau niuansų nei visiškai užbaigto ir tinkamai įregistruoto būsto sandoris. Todėl prieš pradedant pardavimą verta išsiaiškinti ne tik tai, kokią kainą galima gauti, bet ir kas iš tiesų įregistruota Registrų centre, ar faktinė namo būklė atitinka dokumentus ir projektą, kokius statybos dokumentus turite bei kaip į tokį objektą žiūrės pirkėjo bankas.
Pirmiausia svarbu suprasti, ką apskritai reiškia, pavyzdžiui, 85 proc. namo baigtumas. Tai nėra subjektyvus savininko ar brokerio vertinimas, kad „liko tik sienas nusidažyti“. Registrų centras nurodo, kad statinio baigtumas apskaičiuojamas įvertinant pastato pagrindinių konstrukcijų lyginamuosius svorius. Nebaigtas statinys gali būti registruojamas tuomet, kai jau galima nustatyti jo pagrindinę naudojimo paskirtį, sienų statybos produktus, plotą, tūrį ir kitus parametrus.
Todėl parduodant namą labai svarbu atskirti du dalykus: faktinį statybos etapą ir Nekilnojamojo turto registre įregistruotą baigtumą.
Praktikoje pasitaiko situacijų, kai Registrų centre vis dar nurodytas seniau įregistruotas baigtumas, nors nuo to laiko name atlikta gerokai daugiau darbų. Tokiu atveju prieš pardavimą verta įvertinti, ar nereikėtų atnaujinti kadastro duomenų. Registrų centras nurodo, kad norint įregistruoti didesnį nebaigto statinio baigtumo procentą paprastai reikalinga atnaujinta statinio kadastro duomenų byla ir, kai taikoma, pažyma apie statinio statybą be esminių nukrypimų nuo projekto sprendinių.
Be to, galiojantis Statybos įstatymas numato, kad tam tikri nebaigti statyti ar rekonstruoti statiniai ir daiktinės teisės į juos turi būti įregistruoti Nekilnojamojo turto registre ne vėliau kaip per trejus metus nuo pranešimo apie statybos pradžią. Įstatyme taip pat nustatytas periodinis pasikeitusių nebaigto statinio kadastro duomenų tikslinimas – paprastai ne rečiau kaip kartą per penkerius metus nuo nebaigto statinio įregistravimo, jeigu statyba nėra oficialiai sustabdyta.
Tai svarbi detalė pardavėjui, nes prieš pateikiant objektą rinkai verta patikrinti ne vien Registrų centro išraše esančią eilutę „baigtumas“, bet ir kada duomenys buvo nustatyti bei ar jie vis dar atspindi realią objekto būklę.
Dar svarbiau – ar namas statomas taip, kaip numatyta projekte.
Jeigu statybų metu buvo pakeistas pastato plotas, išoriniai matmenys, konstrukcijos, langų vietos, patalpų išplanavimas ar atlikti kiti projekto sprendinių pakeitimai, prieš pardavimą verta su projektuotoju, matininku ar kitu atitinkamos srities specialistu patikrinti, ar pakeitimai tinkamai įforminti. Nebaigto statinio registravimo procese teisės aktai numato pažymą apie statinio statybą be nukrypimų nuo esminių statinio projekto sprendinių, todėl neatitikimai tarp projekto, kadastro duomenų ir realiai pastatyto namo vėliau gali komplikuoti statybos užbaigimą.
Ir čia atsiranda viena svarbiausių nebaigtos statybos namo pardavimo taisyklių:
pirkėjui parduodamas ne tik namas – jam kartu perduodamas ir dar neužbaigtas procesas.
Naujasis savininkas turės tęsti statybas, finansuoti likusius darbus ir galiausiai pasirūpinti statybos užbaigimu. Todėl kuo aiškesnė objekto dokumentacija, tuo mažiau nežinomųjų pirkėjui.
Prieš paleidžiant tokį namą į rinką verta vienoje vietoje turėti aktualų Nekilnojamojo turto registro išrašą, statinio projektą, statybą leidžiantį dokumentą, kai jis buvo privalomas, aktualią kadastro duomenų bylą bei kitus konkrečiam objektui aktualius statybos dokumentus. Registrų centras nebaigto statinio registravimui taip pat nurodo kadastro duomenų bylą ir atitinkamą pažymą apie statinio statybą.
O ar prieš parduodant būtina pasiekti 100 proc. baigtumą?
Ne visais atvejais.
Registrų centras aiškiai numato tiek nebaigtų statinių registravimą, tiek jų baigtumo duomenų keitimą, o pats Statybos įstatymas turi atskirą nebaigtų statinių registravimo ir perleidimo reglamentavimą. Vadinasi, vien tai, kad namas nėra 100 proc. baigtumo, savaime nėra kliūtis jį perleisti kitam savininkui.
Vis dėlto prieš pardavimą verta paskaičiuoti, kiek kainuotų ir kiek užtruktų pasiekti didesnį arba visišką baigtumą ir ką tai duotų pardavimo prasme.
Jeigu iki visiško užbaigimo trūksta palyginti nedaug darbų ir dokumentų, kartais pardavėjui gali būti racionalu juos atlikti pačiam. Pirkėjas tuomet gauna aiškesnį produktą ir mažiau būsimos administracinės bei finansinės rizikos. Norint Nekilnojamojo turto registre įregistruoti 100 proc. baigtumą, Registrų centras nurodo, kad reikalinga kadastro duomenų byla ir konkretaus statinio kategorijai teisės aktų nustatyti statybos užbaigimą patvirtinantys dokumentai.
Tačiau nėra universalaus atsakymo, kad prieš parduodant visada verta siekti 100 proc. baigtumo. Jeigu iki užbaigimo dar reikia didelių investicijų, o pirkėjas kaip tik ieško namo, kurį galėtų įsirengti pagal save, papildomos pardavėjo investicijos nebūtinai atsipirks visa apimtimi.
Todėl čia reikėtų vertinti ne vien statybos procentą, o investicijos ir galimos pardavimo kainos santykį.
Dar vienas itin svarbus klausimas – pirkėjo finansavimas.
Perkant nebaigtos statybos namą su paskola, bankui svarbi įkeičiamo turto vertė. Lietuvos bankas aiškina, kad kredito dydis siejamas su mažesne iš dviejų sumų – turto vertintojo nustatyta verte arba pirkimo kaina – ir kartu taikomi Atsakingojo skolinimo nuostatų reikalavimai. Statybų finansavimo atveju bankai lėšas taip pat gali išmokėti etapais, kai atlikti darbai padidina turto vertę. Konkretūs reikalavimai, pradinių investicijų dydis ir finansavimo etapai priklauso nuo konkretaus kredito davėjo.
Būtent todėl pardavėjui nereikėtų skelbime lengva ranka žadėti, kad „bankai finansuoja 85 proc. baigtumo namus“ ar kad konkretus baigtumo procentas automatiškai garantuoja paskolą.
Bankas vertina ne vien procentą Registrų centre. Vertinama konkreti pirkėjo finansinė situacija, turto vertė, pats objektas ir konkretaus kredito davėjo sąlygos. Lietuvos bankas ir pats rekomenduoja dėl konkrečios situacijos kreiptis į kelis kredito davėjus.
Todėl parduodant nebaigtos statybos namą verta kuo anksčiau suprasti, kokį pirkėją turime prieš save. Jeigu žmogus perka už nuosavas lėšas, situacija viena. Jeigu didžioji pirkimo kainos dalis bus finansuojama banko, finansavimo galimybę verta išsiaiškinti dar prieš einant per toli į derybas.
Svarbi ir pati pardavimo kaina.
Pardavėjui natūralu skaičiuoti: sklypas kainavo tiek, statyboms išleidau tiek, medžiagoms dar tiek, vadinasi, namas turi kainuoti bent tokią sumą. Tačiau pirkėjas mato kiek kitaip.
Jis prie pardavimo kainos dar prideda likusių darbų kainą, laiką, galimus kainų pokyčius ir riziką, kad užbaigiant statybas atsiras papildomų darbų ar išlaidų. Lietuvos bankas, kalbėdamas apie namo statybų finansavimą, taip pat atkreipia dėmesį į galimus žaliavų ir darbų kainų pokyčius bei nenumatytas statybos išlaidas.
Todėl du šalia esantys namai – vienas visiškai baigtas, kitas 85 proc. baigtumo – pirkėjo akimis nebūtinai skirsis tik tiek, kiek kainuos likusi apdaila.
Pirkėjas moka ir už aiškumą.
Kuo tiksliau pardavėjas gali atsakyti, kas jau padaryta, kas įregistruota, kokie darbai dar likę, kokios komunikacijos įrengtos, kokia šildymo sistema, kas numatyta projekte ir kokius dokumentus gaus naujasis savininkas, tuo lengviau pirkėjui priimti sprendimą.
Todėl skelbime vietoje vienos eilutės „85 % baigtumas, dalinė apdaila“ daug naudingiau konkrečiai aprašyti, ką tie 85 procentai reiškia būtent šiame objekte.
Ar įrengtas grindinis šildymas? Ar yra šilumos siurblys? Ar išvedžiota elektra? Ar atlikta rekuperacijos sistema? Ar sutvarkytas fasadas? Ar įrengta terasa ir gerbūvis? Kokios komunikacijos prijungtos? Kas tiksliai įskaičiuota į pardavimo kainą ir kokius darbus pirkėjas turės atlikti pats?
Tokiu atveju parduodame ne abstraktų „85 %“, o pirkėjui suprantamą namą su aiškiai apibrėžtu likusių darbų kiekiu.
Ir būtent čia dažniausiai sprendžiasi, ar nebaigtos statybos objektas pirkėjui atrodo kaip galimybė susikurti namus pagal save, ar kaip didelis neaiškumų sąrašas.
Todėl nebaigtos statybos namo pardavimą verta pradėti ne nuo skelbimo.
Pirmiausia verta patikrinti dokumentus, Registrų centro duomenis, faktinį baigtumą ir projekto atitiktį, įvertinti likusius darbus, apsvarstyti, ar prieš pardavimą racionalu didinti baigtumą, ir tik tada nustatyti kainą bei pradėti ieškoti pirkėjo.
Planuojate parduoti nebaigtos statybos namą Kaune ar Kauno rajone? Susisiekite. Įvertinsime objekto situaciją, pardavimo kainą, konkurencinę aplinką ir tai, ką verta sutvarkyti dar prieš pateikiant namą rinkai. Kai parduodamas nebaigtas namas, geras pasiruošimas dažnai svarbus ne mažiau nei pats skelbimas.
Informacija parengta pagal 2026 m. rugsėjo mėn. galiojančią ir oficialių institucijų skelbiamą informaciją. Konkrečiam statiniui taikomi reikalavimai gali skirtis priklausomai nuo jo kategorijos, statybos dokumentų ir faktinės situacijos.
Naudingi oficialūs šaltiniai
Lietuvos Respublikos statybos įstatymas – 39 str. „Nebaigto statinio registravimas ir perleidimas“ — čia yra teisinis pagrindas dėl nebaigto statinio registravimo ir perleidimo. Aktualioje redakcijoje numatyta ir 3 metų registravimo taisyklė.
Registrų centras – nebaigto statinio registravimas — informacija apie nebaigto statinio registravimą ir tam reikalingus dokumentus.
Registrų centras – statinio baigtumo procento keitimas — aktualu, kai faktiškai atlikta daugiau darbų nei rodo Registrų centro duomenys.
Registrų centras – 100 proc. statinio baigtumo registravimas — apie dokumentus, reikalingus įregistruojant visiškai užbaigtą statinį.
Lietuvos bankas – būsto paskolos ir namo statybų finansavimas — labai geras oficialus šaltinis straipsnio daliai apie pirkėjo finansavimą. Lietuvos bankas aiškiai nurodo, kad statybų finansavimas gali vykti etapais ir kad konkretūs reikalavimai priklauso nuo kredito davėjo.
