Ar reikia mokėti mokesčius pardavus butą? Ką svarbu žinoti

Parduodant butą, namą ar kitą nekilnojamąjį turtą vienas dažniausių pardavėjų klausimų – ar po sandorio reikės mokėti gyventojų pajamų mokestį (GPM)? Kartais vis dar manoma, kad pardavus nekilnojamąjį turtą brangiau, nei jis buvo įsigytas, mokestis atsiranda automatiškai. Tačiau iš tiesų viskas priklauso nuo konkrečios situacijos: kiek laiko turtas priklausė pardavėjui, ar parduodamame būste buvo deklaruota gyvenamoji vieta, kokia buvo turto įsigijimo kaina ir kokios apmokestinamosios pajamos gaunamos jį pardavus.

2026 metais šis klausimas tapo ypač aktualus, nes pasikeitė viena svarbiausių nekilnojamojo turto pardavimo pajamų apmokestinimo taisyklių. Nuo 2026 m. sausio 1 d. bendras nekilnojamojo turto išlaikymo terminas, kuriam suėjus jo pardavimo pajamos gali būti neapmokestinamos GPM, sutrumpėjo nuo 10 iki 5 metų. Taigi anksčiau dažnai girdėta „10 metų taisyklė“ 2026 metais jau nebėra taikoma taip, kaip anksčiau. Pagal aktualią VMI informaciją, jeigu nekilnojamasis turtas nuosavybėje išlaikytas ne mažiau kaip penkerius metus, jo pardavimo pajamos neapmokestinamos GPM.

Tačiau parduodant gyvenamąjį būstą – butą ar gyvenamąjį namą – penkerių metų terminas nėra vienintelė aplinkybė, galinti atleisti nuo GPM. Jeigu parduodamame būste ne mažiau kaip dvejus metus iki pardavimo buvo deklaruota pardavėjo gyvenamoji vieta, tokio būsto pardavimo pajamos taip pat gali būti neapmokestinamos, net jeigu pats turtas nuosavybėje nebuvo išlaikytas penkerius metus.

Numatyta galimybė pasinaudoti lengvata ir tuomet, kai gyvenamoji vieta parduodamame būste buvo deklaruota trumpiau nei dvejus metus. Tokiu atveju svarbu, kad per vienerius metus nuo būsto pardavimo gautos pajamos būtų panaudotos kitam būstui Europos ekonominės erdvės valstybėje įsigyti ir jame būtų deklaruota gyvenamoji vieta. Vadinasi, vien tai, kad žmogus butą įsigijo, pavyzdžiui, prieš dvejus ar trejus metus ir dabar jį parduoda brangiau, dar savaime nereiškia, kad jam būtinai teks mokėti GPM.

Jeigu nė viena iš neapmokestinimo sąlygų netaikoma, svarbu suprasti dar vieną dalyką – GPM paprastai nėra skaičiuojamas nuo visos nekilnojamojo turto pardavimo kainos. Tai dažnas pardavėjų nesusipratimas. Jeigu butas parduodamas už 180 000 Eur, tai nereiškia, kad mokestis bus apskaičiuotas nuo visų 180 000 Eur.

Apskaičiuojant apmokestinamąsias nekilnojamojo turto pardavimo pajamas iš gautų pardavimo pajamų atimama turto įsigijimo kaina ir teisės aktuose numatyti su turto įsigijimu ar pardavimu susiję privalomi mokėjimai. Paprastai tariant, jeigu butas buvo įsigytas už 120 000 Eur, o vėliau parduodamas už 150 000 Eur, mokestiniu požiūriu pirmiausia vertinamas susidaręs skirtumas, o ne visa 150 000 Eur pardavimo suma. Iš jos, laikantis VMI nustatytų sąlygų, dar gali būti atimamos atitinkamos leidžiamos sumos.

Todėl parduodant nekilnojamąjį turtą labai svarbu turėti jo įsigijimo kainą pagrindžiančius dokumentus. Reikšmės gali turėti ir dokumentais pagrįstos rekonstravimo ar kapitalinio remonto išlaidos bei tam tikri teisės aktuose nustatyti privalomi mokėjimai. VMI prie tokių privalomų mokėjimų nurodo, pavyzdžiui, notarui sumokėtą atlygį už notarinių veiksmų atlikimą, valstybės rinkliavas bei Registrų centro mokėjimus, susijusius su turto registravimu. Tačiau ne kiekviena pardavėjo patirta išlaida automatiškai gali būti atimama. Pavyzdžiui, VMI nurodo, kad NT brokeriui sumokėtas komisinis atlygis nėra laikomas privalomu mokėjimu, todėl vien dėl jo apmokestinamosios pardavimo pajamos nemažinamos.

Dar viena 2026 metais svarbi detalė – pats GPM tarifas. Kartais vis dar galima išgirsti labai paprastą paaiškinimą: „pardavimo pelnui pritaikykite 15 procentų ir sužinosite mokestį“. Tačiau 2026 metais toks skaičiavimas ne visais atvejais bus tikslus. Pagal VMI skelbiamą informaciją, atitinkamų apmokestinamųjų pajamų daliai iki 12 VDU, t. y. 27 745,80 Eur, taikomas 15 proc. tarifas, o šią ribą viršijančiai daliai, priklausomai nuo bendros metinių apmokestinamųjų pajamų sumos, gali būti taikomi 20, 25 arba 32 proc. tarifai. Todėl, ypač parduodant didesnės vertės nekilnojamąjį turtą ir gaunant reikšmingas apmokestinamąsias pajamas, galutinį mokestį verta skaičiuoti pagal konkrečią žmogaus situaciją.

Pavyzdžiui, jeigu žmogus 2024 metais įsigijo investicinį butą už 120 000 Eur, jame nedeklaravo savo gyvenamosios vietos, o 2026 metais jį parduoda už 150 000 Eur, penkerių metų turto išlaikymo terminas dar nėra suėjęs ir gyvenamajam būstui taikomos deklaruotos gyvenamosios vietos lengvatos šiuo atveju nėra. Todėl gali atsirasti GPM prievolė. Tačiau mokestis nebūtų skaičiuojamas tiesiog nuo visos 150 000 Eur pardavimo kainos – pirmiausia būtų nustatomos apmokestinamosios pajamos, įvertinus turto įsigijimo kainą bei leidžiamas atimti sumas, ir tik tuomet būtų nustatomas konkrečiu atveju taikytinas mokestis.

Būtent dėl to mokesčių klausimą verta išsiaiškinti dar prieš pradedant nekilnojamojo turto pardavimą, o ne tada, kai pirkėjas jau rastas ir ruošiamasi vykti pas notarą. Tai ypač svarbu, kai turtas įsigytas prieš mažiau nei penkerius metus, gautas paveldėjimo ar dovanojimo būdu, buvo rekonstruotas, parduodamas tik jo dalis arba planuojama pasinaudoti gyvenamajam būstui taikoma GPM lengvata. Tokiose situacijose turto įsigijimo kainos nustatymas ir mokestinės pasekmės gali turėti papildomų niuansų.

Nekilnojamojo turto pardavimas prasideda gerokai anksčiau nei skelbimo įkėlimas į portalą. Dar prieš nustatant pardavimo kainą verta įvertinti ne tik rinkos situaciją ir konkuruojančius objektus, bet ir dokumentus, nuosavybės aplinkybes, galimus įsipareigojimus bei mokestines pasekmes. Kuo daugiau šių klausimų išsprendžiama iš anksto, tuo mažiau netikėtumų lieka artėjant sandoriui.

Informacija parengta remiantis 2026 m. galiojančia Valstybinės mokesčių inspekcijos skelbiama informacija. Kadangi kiekvieno pardavėjo mokestinė situacija gali skirtis, konkretų GPM apskaičiavimą rekomenduojama pasitikrinti pagal aktualią VMI informaciją apie nekilnojamojo turto pardavimo pajamų apmokestinimą arba tiesiogiai konsultuojantis su VMI.

Ignas Kulys